文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 吴向宏

　　在美国，如果想投资居住性地产，应该选择出租性的 “公寓”，而不是自主性的住宅。公寓的回报明显更高。公寓的租金收入明显比住宅高出一大块。公寓资产也特别容易使用杠杆来增大回报。

在美国投资不动产最好选公寓

　　上次说过，不动产包括住宅、公寓、酒店、商铺、土地、矿产资源等等。其中，住宅是中国人喜欢的投资对象。我们用详实的数据，试图告诉大家：在美国，直接购买住宅是相对不好的投资。其优点是进入门槛低，也有一定保值增值潜力。缺点是：扣除各种费用后，赚头不大，亏钱的可能性不小。

　　实际上，美国绝大多数住宅是消费性购买的。投资性和带有投资意图的购买只占20%。

　　在美国，如果想投资居住性地产，应该选择出租性的 “公寓”，而不是自主性的住宅。公寓的回报明显更高。

　　公寓和住宅表面上的区别是公寓一般为高层，住宅一般为独栋。实质区别并非如此，因为高层也有每户独立产权、可以分割出售的，这种美国高层住宅叫Condominium，简称Condo，和中国人习惯的单元房基本一样。它虽然是高层，但法律意义上说，并非公寓。

　　公寓的定义是：多个住户居住在同一建筑物中，每个住户没有独立产权、通常按整栋楼或多个单元打包出售的。这种房产买下来不大可能自住——谁也不会同时弄十几套单元每晚轮流睡——只能是投资性购买，用于收取租金。由于法律定位不同，公寓的管理标准等和住宅不一样，租金也相对较高(指单位面积的租金)。在美国买公寓，要注意不要误打误撞，买成了Condo。

　　公寓的租金收入反映为Capitalization rate，简称cap rate。简单说就是净租金收入与售价的比率。下面是几个大城市目前的基准(pro forma)cap rate与住宅的租金收入(租售比的倒数)的比较：

　　公寓               住宅

　　纽约           4.4%               2.8%

　　洛杉矶         5.2%               2.9%

　　亚特兰大       5.7%               4.7%

　　凤凰城         6.0%               5.3%

　　还需要注意两点：

　　1)表中住宅租售比是统计值，而公寓的基准cap rate是资产评估时使用的理论值。市场上的实际cap rate通常要高出其1到4个百分点。所以实际的公寓租金收入和住宅租金收入的差别远远超过上表显示。

　　2)公寓的cap rate依据的是净租金收入，即，刨去了全部经营成本之后的收入(相当于EBITA)。而住宅租售比依据的是名义租金。这两者又有很大差别。

　　考虑以上两点后，公寓的租金收入明显比住宅高出一大块。

　　除了租金收入明显高于住宅以外，公寓资产也特别容易使用杠杆来增大回报。

　　这是因为公寓售价是和净租金收入挂钩的。比如你到市场上询价，一个cap rate为6%公寓报价1百万，意味着它过去12个月的净租金收入就是6万。也就是说，公寓价格和净租金收入之间是完全定量的关系。而住宅定价是基于房产本身的“品质”，是一个主观的定性概念。住宅价格和其租金之间没有直接关联。

　　对于银行来说，给住宅贷款，并没有稳定可预期的现金流作为对价，能否及时还款，就取决于贷款人本身的信用。所以利率也和贷款人个人信用挂钩。中国人去美国购买住宅，由于没有美国信用记录，通常必须付出更高的利息。

　　公寓就不同了。公寓有明确现金来源，所以公寓的按揭贷款，通常能够拿到接近于市场最低利率的利率。而且，还款是靠公寓本身的现金流保障，无需贷款人个人资信。实际上，大多数投资人是通过有限责任公司而不是个人名义投资公寓。因此，中国人去美国买公寓，照样能拿到和美国市场几乎等同优惠的贷款利息。

　　公寓租金收入较住宅高，而贷款利率又较低，这意味着很好的利差。所以更适合用杠杆来放大ROE(净资产收益率)。

　　根据统计，过去20年，虽然利率不断浮动，但公寓的cap rate也跟着浮动。投资公寓，假设用80%贷款的杠杆，净资产收益率(ROE)通常稳定在12%-13%之间。这个投资回报率，不但远远超过美国地产，也超过绝大多数人在中国国内投资房产能够拿到的收益率。